IMPÔTS : GRENOBLE GARDE LA TÊTE DES GRANDES VILLES

Posted On 9 août 2023

Avec l'augmentation de 30 % sur la feuille de taxe foncière à l'automne, Grenoble va garder largement la tête pour l'impôt dans les grandes villes, première place qu'elle avait prise en 2008 lors de l'augmentation de 10%. Elle ne l'aura pas quitté depuis 15 ans et devrait la conserver encore longtemps.

Mais MeilleurTaux a analysé pour l’année 2022 le poids de cet impôt local sous l'angle des remboursements des acheteurs pour les 20 plus grandes villes de France. Une charge supplémentaire qui peut selon les villes représenter un ou plusieurs mois de crédits supplémentaires.

VALEUR DES BIENS : LA PLUS FAIBLE DES GRANDES VILLES

Cette analyse confirme d'abord que la valeur des biens à Grenoble est devenue la plus faible des grandes villes comparables (Lille, Rennes, Strasbourg, Nantes, Bordeaux, Toulouse, Marseille, Montpellier...) et presque du simple au double avec Lyon.

La perte pour les propriétaires grenoblois est considérable quand on se rappelle que pendant l'ère Carignon, le prix de l'immobilier grenoblois était supérieur à celui de Lyon.

VALEUR DES BIENS : OÙ ELLE EST FORTE, LA TAXE FONCIÈRE PÈSE PEU

Mais Meilleurstaux.com étudie ce que coûte l'impôt local dans le remboursement d'une acquisition de logement. Les acquéreurs dans les grandes villes où la valeur des biens est élevée sont bénéficiaires: compte tenu du niveau d'emprunt à effectuer la taxe foncière qui, de plus, est faible, représente peu.

GRENOBLE : DEUX MENSUALITÉS DE REMBOURSEMENT POUR LA TAXE FONCIÈRE

Tandis qu'à Grenoble avec un prix d'acquisition bas, la taxe foncière peut représenter de l'ordre de deux mensualités annuelles supplémentaires. La peine est donc double : une valeur des biens faible dont l'acquisition est pénalisée par un impôt élevé.

LES LOGEMENTS NEUFS PERDENT DE LEUR VALEUR

Mais en réalité la peine est triple. Car s'ajoute la spoliation de l'acquéreur par cette spécificité grenobloise : dans le neuf les acquisitions se font principalement dans les "éco-quartiers" (!)  où la part de logements sociaux est de 50 %. À peine acquis le logement a perdu de sa valeur.

FLAUBERT, ESPLANADE, PRESQU'ILE : LES EXEMPLES SE MULTIPLIENT

Le propriétaire doit gérer le remboursement de l'emprunt, la taxe foncière exorbitante, la dégradation de son environnement et l'effondrement de la valeur de son bien. Dans l'immeuble Urban Park à Flaubert les nouveaux habitants ne peuvent déjà plus assurer leurs voitures tant l'insécurité est grande.

À L'esplanade ils vivent l'enfer du bruit. Sur la Presqu'ile, la bétonisation est insupportable. Dans la plupart des quartiers les propriétaires-résidents laissent la place aux locataires et la situation empire : des secteurs entiers connaissent une valeur des biens qui ne permettent plus aux propriétaires, avec la revente, de se loger ailleurs.

L'ACQUÉREUR EST LE DINDON DE LA FARCE

Du fait que le monde de l'immobilier ne veut pas se fâcher avec le donneur d'ordre municipal il règne une certaine omerta à Grenoble. On cache à l'acquéreur la part de logements sociaux. On lui cache qu'il paie aussi la part de charges foncières que le promoteur ne peut pas répercuter sur le social. Il est vraiment le dindon de la farce.

RÉÉQUILIBRER PAR LA VENTE DES HLM

Pour sortir de cette spirale, Alain Carignon et le groupe d'opposition ont fait des propositions. Dans tous les quartiers paupérisés, vendre les HLM rénovés à leurs occupants afin de modifier le rapport quantitatif propriétaire/locataire. Dans un secteur comme le Village Olympique par exemple, avec 80 % de HLM, il est impossible de revaloriser la valeur des biens sans une modification de l'équilibre. Or la coalition Verts/LFI/PC/PS qui dirige la Métro a limité à... 30 HLM par an la vente sur tout le territoire de la Métropole. Ils ne veulent pas l'accession à la propriété des plus modestes. Pourtant la loi SRU permet de comptabiliser 10 ans un HLM vendu dans le pourcentage des logements sociaux.

STOPPER LA BÉTONISATION DE LA VILLE

La poursuite dans ce sens donne des résultats catastrophiques, les nouvelles opérations se dégradant en quelques mois.

La seconde orientation implique la modification du Plan d'urbanisme pour stopper la bétonisation des espaces de respiration comme le demande aussi le groupe d'opposition. La densification a pour conséquence l'explosion sociale, la négation de l'objectif de neutralité carbone et contribue à la baisse de la valeur des biens.

L'EXEMPLE DU QUARTIER REYNIÈS-BAYARD

En termes d'équilibre, le quartier Reyniès-Bayard - le seul qui ait été réalisé par la municipalité Carignon - est un bon exemple : 5, 5 hectares de parc, 80 % de privés, 20 % de social pour le logement, faible densité,  des équipements publics tels gymnase et maison pour personnes âgées dépendantes. La promotion sociale et l'intégration sont plus aisés.

LES PROFESSIONNELS NE PEUVENT PAS CONTINUER À ACCOMPAGNER CETTE POLITIQUE

Tirer à nouveau Grenoble vers le haut afin que les plus modestes ne soient pas ghettoïsés et laissés pour compte doit être l'une des nouvelles orientations de la ville. Il est tout à fait possible de renverser la tendance.

Cela réclame une prise de conscience de tous les professionnels de l'immobilier, des syndicats de propriétaires qui ne peuvent pas continuer à accompagner en silence une politique qui dessert à la fois les propriétaires et l'avenir de la ville.

STOPPER LA SPIRALE BAISSIÈRE

A 3 ans de l'échéance municipale il est temps de porter un nouveau projet pour Grenoble: le fait de l'exprimer pourrait d'ailleurs , avec l'espoir qu'il procure, stopper cette spirale baissière.